健康养老丨越来越多的养老地产被开发，当你老了，你愿意住养老院吗？

编者按

当你老了，你愿意住养老院吗？

重阳节到来之际，关于养老的话题不得不提。中国的养老行业虽然经过几十年的发展基本建立起了一套福利与公共系统，但随着老龄化的不断逼近，传统的养老机构该如何改进运转？现在市场上有了哪些养老探索与创新？发达国家的养老服务有哪些值得我们学习？

社创号推出“重阳佳节话养老”系列文章，第一篇来聊聊国内正热的养老地产。

本文转自社创号（chinavator）

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养老地产，下一个风口

尽管地产行业已经“入秋”，但在很多地产商看来，国内的养老地产却是个不折不扣的“风口”。

首先是政策风口。

十九大报告中强调，要进一步实施健康中国战略，为人民群众提供全方位全周期健康服务。但国家医疗资源的投入和缺口依旧不能满足居民的实际需求。根据中国产业研究院统计数据显示，我国的卫生总费用占GDP 比例始终维持在4%-6%左右，2015 年这一比例仅为6.05%，远低于发达经济体。

这就需要民营资本的补位，很多地产商也正是看到了这个机会。下图是2012年卫生总费用占GDP 比例的国际比较：

事实上，这些年，国家也一直在推动相关的改革。一方面大力推进医疗改革，设立医疗改革试验区。

据悉，比如恒大在海南设立的恒大国际医院地处国务院批准设立的海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区，享有国家特殊政策支持，使得国际前沿医疗科研技术在该医院将得到同步应用。

另一方面鼓励民营资本进入医疗、医养行业，提供差异化、个性化的产品，满足人民的需求。

2010 年11 月，《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》提出了多项措施及优惠政策，并放宽了社会资本举办医疗机构的准入范围。这些政策为民营资本进入到医疗服务行业提供了政策上的保障，民营医疗机构的比例不断提高。

2015 年《国务院办公厅关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）的通知》明确提出严格控制公立医院规模。截至2016 年11 月底，民营医院数量已超过公立医院数量。

其次是人民的需求风口。

十九大报告提出，中国社会主要矛盾已转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。对美好生活的需求即意味着全方位全龄化健康管理体系，但目前，国内在养老行业需求缺口巨大。

日前举行的2017年首届金砖国家老龄会议数据显示，我国是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家，达2.3亿，占总人口16.7%。根据《国家应对人口老龄化战略研究》课题组的估计，2025年老龄人口将突破3 亿。

巨大的老龄人口意味着医疗需求的激增，北京大学国家发展研究院研究表明，65 岁以上老年人口组的年均医疗费用远远高于其他组别的人群，这也说明老龄人口对医疗服务消费较其他组别有更明显的推动作用。

民营资本的进入，特别是养老地产的推出，在某种程度上恰好填补了在全周期的健康管理、健康养老方面的空白。

从内容上看，养老地产实现了品质地产和优良健康管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

目前地产商是布局养老地产的主力，万科、恒大、碧桂园、绿城等数十家地产商都已经布局了养老地产。此外，很多上市公司，比如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险、首钢、中石化等，也都投资了养老地产，希望抓住这个风口。

养生地产在国外早已经有实践，美国太阳城中心、德国阿尔伯蒂纳、日本港北新城、荷兰生命公寓等全球大型养老社区被公认是运营有方。

美国的养老住宅产业注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求。

以佛罗里达州的太阳城中心为例，该中心从1961年开发建设，从一开始就规划为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。这里的居民必须是65岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。

社区内建造了各种户型适应不同类型老人的要求。太阳城中心现有“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

无论选用哪种住宅，都会享受到社区提供的积极的活跃的生活方式。根据美国一项调查显示，生活在该区的老年人的平均寿命要比其他老人延长十岁。

生命公寓的理念由荷兰养老专家汉斯·贝克教授于20世纪90年代率先提出，主要是为了应对当时荷兰不断加剧的老龄化浪潮。

养老问题成为当时荷兰人必须面对的一个现实问题，当时的矛盾在于：老年人普遍不愿意住进传统的养老院，而政府花巨资兴建的很多养老院经营困难，难以为继。

生命公寓是世界上第一个酒店式养老项目，生命公寓在荷兰共有30多家机构，共同属于荷兰生命公寓基金会旗下，共居住约4500余人。其中以鹿特丹生命公寓最有特色，是荷兰女王和其他政界经常参观的一家。

作为世界上第一个酒店式养老项目，至今共有近万人生活在17个遍布荷兰的生命公寓中，同时亦有近万人的预约名单在期盼行列中。其创始人汉斯贝克先生被业内称为银发产业中的“教父”，他创造的独特幸福养老文化在业界一直为人所称道。

生命公寓模式的特点，一是开放式的泛家庭文化，为了创造大家庭的氛围，把养老机构变成社交中心，对全社会开放。家庭主妇可以去养老院的超市购物，白领可以去午餐，孩子可以去上网和喂养动物，甚至每周末的跳蚤市场也开在养老院里。这与传统的封闭式的养老院截然不同。

二是不用即废的理念，为了防止老人各项机能的退化，从业人员的主要工作不是伺候老人，而是激活老人的自理能力，并创造条件让老人尽可能地自理。

三是对疾病的专业预防和康复，机构的老年医生的主要任务不是治病，而是防病。通过专业的膳食调理，运动，和帮助建立健康的生活规律，帮助老人尽可能预防各种疾病，即使患病了，也通过专业康复让老人重新站/坐起来。

生命公寓模式已经成为荷兰的标准养老模式，并被日本，丹麦，新西兰，澳大利亚等发达国家竞相效仿。

在荷兰生命公寓的基础上，日本港北新城的模式成为日本老龄化危机最有代表性的养老探索之一。日本养老观念同样重视居家养老，因此港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。

另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。

目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

相比较而言，日本港北新城的这种养老模式更符合中国的国情，中国人重视家文化，传统观念中去敬老院、养老院的都是孤寡人群，因此居家养老更容易推广。

国内的地产商中，也有这一类的探索，比如恒大养生谷研究借鉴了太阳城中心等全球大型养老社区的经验，恒大养生谷围绕全龄化健康管理首创了颐养（养生养老）、长乐（文化、娱乐、活动）、康益（健康运动）、亲子（长幼共融）四大园，提供852类设施867项全方位健康管理服务，覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人的全生命周期。

中国老龄事业发展基金会副理事长台恩普高度评价恒大养生谷，认为这是打造出了养生养老的“恒大标准”。

当然，中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。

资料来源

[1]32家上市公司进军养老地产 争食4万亿蛋糕；

[2]最好的养老项目:荷兰生命公寓-如果有一天要结束，请让我笑着面对

[3]日本港北新城“镶嵌式”养老住宅

社会价值投资联盟

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